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房企“补血”良机?海外债平均融资成本降至 5.44%

时间:2021/3/12 7:30:32 点击:

       都市、信息、都市信息、酷艺都市信息网讯“三条红线”之后,房企的资金压力骤升。2020年,房企信用债违约数量就达到222只,约是2019年的4倍,重点房企债券违约涉及金额接近170亿元,面临巨大的挑战。与此同时,年末房贷新规下,房地产债务问题成为当前监管层高度关注的对象,“找钱难”和“融钱贵”成为房企众生相,融资收紧趋于常态化。

  2021年开年,房企便密集进行发债。据CAIC数据显示,1-2月房企境内发债总规模达1093亿元,较2020年同比上升65%。海外债方面,2021年年初全球流动性整体宽松,金融机构额度宽裕,发行成本较低,1月海外融资总量达778亿,环比上升419%,不少房企抓住年初窗口,在外密集发债。

  具体来看,50强房企在融资方面占市场总额的64.1%,非百强中小房企融资占比仅为24.3%,分化明显。

  01

  到期债券超七千亿,房企发债“补血”

  CAIC数据显示,目前房企在海内外发债累计融资总规模约合人民币2078亿元,截至2月底,海外发债总规模约合人民币985亿元,较2020年同比下降 29%。其中,1月海外融资总量达778亿,环比上升419%。

  另一方面,2021年1-2月房企境内发债总规模达1093亿元,较2020年同比上升65%。其中,1月发债规模环比上涨 66%。

  图:2017-2021年1-2月房企境内发债规模(亿元人民币)

  数据来源:CAIC

  图:2017-2021年1-2月房企海外债总额(亿元人民币)

  数据来源:CAIC

  这主要是由于一方面开年金融机构额度充足,另外一方面则在于房企2021年面临历史上最高的债券到期潮,在借新还旧的压力下,许多房企未雨绸缪,发行债券“补血”。

  据不完全统计,95家房企2021年到期债券7223.81亿元,同比增长22.45%,其中境内到期债券同比增长5.77%到4188.89亿元,境外到期债券同比增长56.52%到3034.92亿元。

  房企债券2021年迎来历史的最高到期潮,主要在于房企自2015年后开始密集发行公司债,而公司债的发债年限一般为3-5年,2021年房企迎来新一波的还债期。

  02

  海外债发行窗口期,平均融资成本5.44%

  从融资成本来看,受“灵活精准、合理适度”的货币政策影响,房企境内发债平均利率约5%左右。而原本一直融资成本较高的海外债,受全球疫情控制及流动性宽松影响,2月平均融资成本降至5.44%。

  图:近6个月房企境内及海外债总额(亿元)&融资利率

  数据来源:WIND、CAIC整理

  注:涉及海外债按2021年3月4日汇率1美元=6.4685人民币,1港元=0.8338人民币折算

  港资、国企、外资、民企之间的平均融资成本各不相同,在这其中,民企融资成本最高,约为6.86%与去年下半年基本持平,国企融资成本优势明显,2021年1-2月平均融资利率约4.41%,较去年上涨37个基点。

  图:2021年1-2月平均融资利率

  数据来源:CAIC

  2020年的最后一天,人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,限定了不同档次银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限,银行业金融机构将划分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构和村镇银行五档,房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%,个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

  房企境内发债阻力加大,部分房企通过发行海外债方式置换过去的高息融资。

  从企业规模来看,TOP30-50房企融资积极度最高,TOP50-100房企海外融资成本最高,已接近10%。而TOP10-20房企海外债券发行利率低于国内,TOP50房企海外债发行成本均在6%内,部分大型房企已经开始抓住此窗口低成本发行海外债“补血”。

  图:今年1-2月TOP房企发行境内及海外债情况

  数据来源:WIND、CAIC整理

  注:涉及海外债按2021年3月4日汇率1美元=6.4685人民币折算 

  03

  50强房企融资额占市场总额64.1%

  从各梯队房企投融资金额集中度来看,非百强房企不容乐观。CAIC数据显示,2021年1-2月,50强房企拿地投资额占市场总额约40.9%,融资额约占市场总额64.1%,较2020年的53.9%略有上升。而TOP10房企的拿地投资占比超过融资占比,头部房企仍有资金余力持续投资拿地。非百强中小房企融资占比由去年下半年的30.8%进一步跌至24.3%,较去年上半年的43.7%跌幅接近2成,融资环境和难度出现进一步恶化趋势。

  图:2021年1-2月房企各梯队投融资金额集中度

  数据来源:WIND、CAIC整理

  注:涉及海外债按2021年3月4日汇率1美元=6.4685人民币折算

  在这其中,民营企业融资占比也在不断走低,已由去年的56.1%下降至 50%,较去年上半年下降7个百分点。在各项政策限制下,民企不仅融资成本居高不下,融资难度也在持续加大。

  表:2021年1-2月内地房企融资集中度表现

  数据来源:WIND、CAIC整理

  注:涉及海外债按2021年3月4日汇率1美元=6.4685人民币折算

  实际上,新年伊始房企迎来新一轮的发债潮,成为近几年开年的惯例,不过与以往不同的是,2020年下旬以来,政策强调房地产行业去杠杆,并且执行了更为严格的监管措施,伴随着2021年房企的债券到期潮,房企的偿债压力更大。

  在此情况下,除了发债之外,房企还应减少对融资的依赖,加大项目去化,同时持续性加强销售回款,增加自有现金,后期应更加专注企业自身的经营管理,在整体行业增速放缓的情况下实现有质量的增长。

  附表:2021年1-2月中国房地产企业拿地投资&融资规模TOP100

 
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